ПОКУПКА НЕПОСТРОЕННОГО ДОМА (PRE-SALE)
ЧТО ТАКОЕ PRE-SALE. КАК КУПИТЬ ТО, ЧТО ЕЩЕ НЕ ПОСТРОИЛИ?
Ситуация на рынке сегодня?
Мы все знаем, что канадский рынок жилья находится сегодня в хорошей форме. Аналитики не предвещают спада, кредиты становятся более доступны после увеличения срока аммортизации от 25 до 40 лет, что многим позволило снизить месячные платежи за кредит. В то же время рынок более спокойный и стабильный, что лучше для покупателей- которые могут без спешки принимать решения и делать свой выбор.
Покупая недвижимость, особенно в первый раз - люди понимают что подойти к этому вопросу надо очень основательно. Это правильно и понятно. Покупка дома- одна из наиболее важных покупок в нашей жизни.
Поэтому здесь будет важно зашитить себя от возможных ошибок. Но в это же время не превратить процесс покупки дома в очень долгий и мучительный процесс.
Если Вы начали просмотр и выбор домов, и не чувствуете себя комфортно:
- Вы не уверены как справитесь с ежемясячной платой за кредит
- Вам не нравятся возможные варианты домов по их качеству и отделке
- Вы не торопитесь с переездом и хотите этот процесс сделать более спокойным и подготовленным...
Рассмотрите вариант покупки для себя жилья, которое только еще находится в стадии разработки проекта PRE-SALE.
Как это происходит - процесс.
Developer (а это чаще всего не один человек- а несколько партнеров-инвесторов) покупает участок земли. Разрабатывает проект, например комплекс townhouses или highrise. Утверждает этот проект. Потом строит офис и showroom – образец как будет выглядеть в законченном виде 1-2 bedroom вариант квартиры.
И очень быстро объявляется реклама о распродаже.
Что важно – собрать информацию и проверить репутацию Developer. Надо учесть – что есть определенный риск, что за длительный период (1-2 года) пока строится комплекс, его финансовая ситуация может измениться и повлиять на выполнение этого конкретного проекта.
Полезно поинтересоваться его прошлыми проектами, которым сейчас 5-15 лет, и гарантия уже закончилась. Узнайте какая ситуция с качеством этих построек и материалов.
Следующая задача – выбор unit. Для непостроенного жилья это сделать непросто. Надо по макету или плану определить куда будут выходить окна, насколько будет светло или шумно, до конца ли удобна планировка.
Правильно будет рассмотреть несколько квартир, и выбрать наиболее важные для вас преимущества.
О цене можно поторговаться.
Обычно перед началом рекламной компании Developer уже разработал ценовую политику и работники офиса следуют ей. Любой документ или изменение в контракте должно быть подписано со стороны Developer. Поэтому здесь исключается такой вариант, что продавец, оказавшись вдруг в хорошем настроении,- снизил Вам цену покупки.
Тем более, что им нужно распродать весь комплекс квартир. Поэтому их тактика- держать цены одинаковые для всех.
Но можно поторговаться не по цене. Есть другие пункты договора (материалы на отделку, % оплаты депозита ) которые можно пробовать видоизменить на наиболее выгодные для вас условия и получить свои бонусы.
Сроки.
В каждом контракте сроки оговариваются индивидуально. Для примера приведу такой вариант.
Сегодня вы приняли решение купить на PRE-SALE 2-3 bedroom apartment. Вы в офисе, где выставлена showroom, подписываете контракт и оставляете депозит в размере 5% от суммы покупки (можно персональный чек). Компания взамен резервирует за Вами эту квартиру на одну неделю. Чек лежит как гарантия вашего интереса – но пока не обналичивается. За эту неделю Вам надо (желательно со специальстом – риэлтором ) изучить все материалы, которые Вам предоставит Developer ( условия договора, план квартиры, и disclosure statement).
Самый трудный - disclosure statement- это документ на 40-80 листов в котором по пунктам Developer расписывает все детали постройки и дальнейшего обустройства всего комплекса.
Адрес, реквизиты, границы, фазы строительства, количество Units, долевое участие каждого Units, условия голосования, By-law, страхование и т.д. Очень много всего. Вы скорее всего будете интересоваться теми вопросами, которые будут затрагивать именно ваши интересы: где и сколько parking stall вы получите, где будет въезд в здание, какие дополнительные услуги (сауна, бассейн) будут предлагаться в комплексе, будет ли детская площадка, какой запланированный бюджет, сколько составит Monthly Maintenance fee? Ответы на все эти вопросы вы найдете в disclosure statement.
Но есть еще одно но. Не очень приятное. За Developer всегда остается право вносить изменения в disclosure statement. И тогда он может вам высылать в течении строительства Дополнения/ Изменения в disclosure statement. Бывает, что будущие владельцы получают от 3-6 дополнений в процессе строительства . Например, со временем выясняется что проводить газ ему дорого, и все система меняется на электрическое отопление. Вы, в свою очередь, ознакамливаетесь и одобряете эти изменения. Или, если считатете что эти изменения очень существенны для вас, - выходите из контракта.
Оплата депозита
Для покупки PRE-SALE жилья Developer в среднем справшивает оплату депозита в размере 5- 15% от общей суммы.
Чаще всего сроки распределяются таким образом:
5% -от суммы покупки в момент подписания догора с обоих сторон.
5% - обычно в течении 30-60 дней после подписания договора.
В наиболее популярных районах может требоваться оплата еще дополнительных 5% в течении 60 -90 дней после подписания договора.
И все - у Вас есть договор и вы ждете 1-2 года пока комплекс будет построен.
Обратите внимание- что Вы еще не хозяин. Хозяин Developer. Поэтому продать это жилье вы не можете. А что делать если через год Вам предложили работу- и вы уезжаете? А строительство комплекса заканчивается только еще через 6 месяцев. Какие варианты?
Так как Вы еще не стали владельцем- все что можно, это переписать свой контракт на другое имя (сделать assignment of contract). Но и здесь есть свои условия на assignment. Надо чаще всего получить согласие на assignment от Developer. Он имеет право не дать согласие, так как не в его интересах разрешать вам продавать свою квартиру когда, например, он сам еще не распродал большинство своих.
Также Developer за assignment может брать определенную плату- например 1-1.5% administration fee.
Поэтому все эти расходы надо внимательно расчитать при изучении контракта в каждом индивидуальном случае.
Инспекция перед вселением
Что Вы должны еще не забыть сделать до окончательного завершения сделки – это за 2-3 недели сделать инспекцию. Рекомендуется со своим представителем назначить время и прийти проверить объект на наличие недостатков и дефектов, которые требуется устранить до въезда, составить документ о результате инспекции и дать подписать обеим сторонам.
Developer обязан по условиям договора все указанные недостатки устранить.
Также желательно привлечь специалиста – чтобы въехать и не получить разочарования потом.
Completion date (Дата окончания сделки) будет после того, как закончится строительство и Developer получит от городских властей Occupancy permit (разрешение на въезд).
Естественно к этому моменту, у вас должен быть полностью готов и подтвержден financing на эту покупку. Вы назначаете встречу у нотариуса или юриста и идете подписывать документ о покупке. Ваш банк оплачивает остаток суммы покупки developer-у. На следующий день недвижимость регистрируется на Ваше имя и вам разрешается веъезжать.
Оплата налога
HST
(Harmonized
Services Tax)
при покупке нового жилья
Как только Вы покупаете недвижимость напрямую от строителя (developer)
и становитесь первым практическим владельцем этой построенной недвижимости-
к стоимости покупки прибавляется налог
HST.
C
1 июля 2010 года налог составляет 12%. Если цена недвижимости менее $500,000
и покупатель будет жить в ней (т.е. использовать как свою резиденцию, а не
сдавать в найм), то покупатель получает
Rebate
(возврат) на оплату этого налога. Например, при стоимости жилья ниже
$350,000 скидка будет максимальной и составит 36%. Существует специальная
формула расчета суммы налога
HST
при стоимости покупки выше $350,000 где размер скидки пропроционально
уменьшается.
Обычно, точную сумму налога Вам предоставит юрист или нотариус на день
окончания сделки (completion
date).
Кроме того, у Вас есть право в течении двух лет после оформления покупки
подать
application
на возврат части оплаченной суммы налога
HST.
Что мы рекомендуем?
Конечно покупать то что ты видишь своими глазами, можешь все пощупать и потрогать, оценить – это надежнее. Все это понимают.
Покупать PRE-SALE немного рискованнее. Но если все этапы проверены и Вы видите свои преимущества – значит риск может быть оправдан.
Само ощущения въезда в совершенно новое жилье,- оно сказочно. Ведь каждый из нас мечтает когда-то купить brand new car, а не ездить все время на used.
Да и ожидание этого торжественного момента тоже, наверное, служит хорошим стимулом улучшить свою жизнь, сделать ее красивее.
Поэтому я поддерживаю оба эти варианта покупки.
Все зависит от индивидуальности.
Для покупателей – все услуги и консультации бесплатны. Developer платит комиссии агентам за привлечение клиентов.
Риэлтор Антонина
