Первое, что необходимо сделать при планировании купить недвижимость

Согласовать финансирование покупки- Mortgage

Большинство покупателей понимают, что банкам выгодно давать ссуду на покупку жилья. Ведь гарантией возврата этой ссуды будет служить сама Ваша недвижимость. Все равно, прежде чем дать согласие на финансирование- банк должен проверить Вашу кредитную историю и оценить Вашу финансовую ситуацию и доходы, чтобы убедиться что Вы будете способны выплачивать ссуду. Ориентировочный расчет можно делать следующим образом- сумма оплаты кредита за год не может превышать 30% от Ваших общих годовых доходов.

Например, если Ваш годовой доход $60,000, то в год вы можете платить за кредит не более $20,000 (если разделить на 12, получится $1666 в месяц). Другими словами при этом доходе Вам дадут ссуду примерно $300,000-$320,000.00.

Обращайтесь к специалистам и просите их сделать Вам Prequalification and Pre-approval Mortgage. Это можно сделать по телефону или по e-mail. Вы указываете свои данные (имя, фамилию, сумму общего годового дохода, предполагаемую сумму downpayment,- которую Вы имеете). В ответ Вы получите подтверждение - что банк на основании этих сведений, и проверив Вашу кредитную историю,- согласен предоставить вам ссуду, укажет в каком размере, и под какой процент. Процент будет зафиксирован для Вас в течении 3-4 месяцев. Эта операция бесплатная и не несет никаких последующих обязательств. Но Вы будете застрахованы на случай, если процент по ссуде (mortgage rate) будет продолжать расти, и также Вы будете знать по каким параметрам подбирать себе недвижимость.

Одноразовые платежи при покупке недвижимости-

Downpayment

На сегодняшний день покупку недвижимости можно осуществить и с 0% первоначального взноса (downpayment). Но для этого Вам нужно будет оплатить дополнительную страховку (High Ratio Financing). Размер этой страховки составляет от 1.0% до 4.15% от суммы кредитования и срока финансирования. Сумма этой страховки прибавляется к сумме кредита, и на самом деле незначительно увеличивает Ваши ежемесячные выплаты за кредит. Но если Вы платите более 20-25% downpayment, - Вы экономите (избегаете оплату) этой дополнительной страховки.

Property Transfer Tax

По законодательству, при покупке недвижимости Вы должны оплатить государству дополнительно Property Transfer Tax. Этот налог составляет 1% от первых $200,000 и 2 % от остатка суммы покупки. Например, при покупке дома за $500,000 налог составит $ 2,000 (это 1% от первых $ 200,000) плюс $ 6,000 (это 2 % от остатка $ 300,000)- получается всего $ 8,000.
Очень хорошо знать, что для покупателей первой собственности есть вариант получить освобождение от уплаты этого налога (Property Transfer Tax)- First Home Buyers Exemption. Для этого Вам нужно выполнить ряд условий и заполнить специальную application, когда Вы будете оформлять сделку у юриста или нотариуса.

Главные условия составляют:
♦ Сумма покупки должна составлять не более $425,000 (также возможно частичное освобождение от уплаты этого налога при стоимости покупки до $450,000);
♦ Покупатель должен иметь Canadian Citizenship или Permanent Resident Status и до этого никогда не владеть недвижимостью;
♦ Должен прожить в BC 12 месяцев до даты покупки;
♦ Размер mortgage для покупки должен составить не менее 70% (т.е Вы должны оплатить сумму в downpayment не более 30%);
♦ Покупатель должен проживать в покупаемом жилье не менее года после его покупки;
(Полную информацию о выполнении условий для получения льготы как First Home Buyers для Вашего конкретного случая должен Вам дать Ваш юрист или нотариус).

Оплата услуг нотариуса или юриста.

Покупатель должен выбрать своего нотариуса или юриста для оформления сделки и регистрации недвижимости на свое имя в LAND TITLE REGISTRY. Стоимость их услуг может немного изменяться и примерно составит 750-850 долларов. Рекомендую заранее спрашивать стоимость услуг и поинтересоваться, что именно входит в эту оплату. Часто называется вначале только плата самому нотариусу, без учета дополнительных расходов. Вам нужно узнать полную сумму Ваших расходов.

Оплата услуг агента (риэлтора).

Эта услуга для покупалей бесплатна. Свое вознаграждение (комиссию) за привлечение клиента и оформление и подачу всей документации для регистрации недвижимости на имя покупателя агенты получают от продавца недвижимости.

Ежегодные расходы по поддержанию недвижимости-

Annual Property Tax. Как только Вы становитесь владельцем, Вам нужно будет платить ежегодный налог на недвижимость, как и всем другим владельцам недвижимости. В середине года Вам пришлют письмо из муниципалитета - Property Tax Notice с указанием суммы налога. Срок оплаты Property Tax – обычно до 1 июля. В среднем сумма этого налога примерно от $1000 до $2500. Обратите внимание, что в Британской Колумбии государство предоставляет Home Owner Grant (скидку), для тех, кто использует недвижимость для жилья. Скидка составляет 570 долларов, а если один из хозяев старше 65 лет- 845 долларов. Поэтому, Вы должны оплатить счет по одному из предложенных трех вариантов
Column А (No Grant – если Вы сдаете недвижимость в найм и там не проживаете Вы платите полную сумму).
Column В (Basic Grant – минус 570 долларов, если Вы проживаете на этом месте)
Column С (Additional Grant – минус 845 долларов, если один из хозяев старше 65 лет)
Обращаю Ваше внимание, что если на первый год Вы владеете недвижимостью не полных 12 месяцев, а только часть года, то сумма налога будет начислена пропорционально сроку владения (например если Вы купили дом 1 июля, то оплатите ровно половину налога). Вторая половина налога будет высчитана с предыдущего владельца.

Annual Utility Fee. В самом начале года Вам пришлют еще одно письмо из муниципалитета на оплату - Utility Statement (flat water, Sewer use). Срок оплаты Utility Bill – обычно до середины марта. В среднем сумма этого налога примерно от $ 200 до $500.

В некоторых миниципалитетах Annual Utility Fee начисляется вместе с Annual Property Tax – и тогда Вы оплачиваете оба этих платежа одновременно.